Particuliers, Entreprises,
Le Groupe INFINITIS est le premier groupe français
de conseillers en gestion de patrimoine indépendants
L'immobilier est une composante importante du patrimoine à différents titres.
- en principe, le 1er élément d'actif du patrimoine est la résidence principale (immobilier d'usage),
- mais l'immobilier, instrument d'investissement, est également un outil privilégié pour optimiser son patrimoine.
Le législateur a souhaité, depuis de nombreuses années, favoriser l'investissement locatif et a mis en place, dans cette optique, des dispositifs fonciers incitatifs. Ces dispositifs permettent aux contribuables qui louent certains logements, de bénéficier notamment de réductions d'impôts ou d'amortir la valeur d'acquisition du bien.
Les investisseurs ont le choix d'acquérir un bien immobilier, ce qui suppose des capitaux importants, ou d'investir indirectement, dans ce que la pratique dénomme communément la pierre papier, par le biais de parts de SCPI, d'OPCI ou d'une SCI.
Une fois l'acquisition réalisée, l'investisseur peut choisir de louer son bien : il faut alors qu'il tienne compte des contraintes imposées par la loi pour les baux d'habitation. Le bien peut être loué nu ou meublé, avec des incidences juridiques et fiscales différentes.
LES DISPOSITIIFS FISCAUX IMMOBILIERS
Cliquez sur un des programmes suivant pour en avoir le détail :
- le dispositif Scellier
- pour les investissements réalisés en 2011 à 15 % pour les logements non BBC, 25 % pour les logements BBC,
- pour les investissements réalisés en 2012 à 10 % pour les logements non BBC 20 % pour les logements BBC.
- le dispositif Bouvard (location meublé)
- le dispositif Malraux
- les monuments historiques
- loi Girardin
- loi Demessine
Le dispositif Scellier (classique ou intermédiaire) a été aménagé pour les investissements réalisés outre-mer à compter du 27 mai 2009 (taux de réduction majoré, plafonds de loyer et de ressources spécifiques, application dans le temps plus longue).
Ce dispositif est applicable du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. La durée de de location doit être de 9 ans minimum.
Il concerne l'acquisition d'un logement par an neuf, en état futur d'achèvement, inachevé ou que le contribuable fait construire ou qu'il réhabilite (locaux transformés en logements).
A terme, une condition tenant aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique du logement sera exigée.
Il concerne également les parts de SCPI souscrites à compter du 1er janvier 2009.
L'avantage fiscal de ce dispositif résulte dans une réduction d'impôt pour les investissements réalisés à compter du 01/01/2009. La base est le prix d'achat majoré de certains frais (frais de notaire, TVA, droits d'enregistrement... ) et montant des souscriptions retenu dans la limite globale de 300 000 € par an.
Le taux pour les logements acquis ou construits jusqu'au 31 décembre 2010 est de 25 % pendant 9 ans et, en cas de location dans le secteur intermédiaire, sur option, 2 % au titre de chacune des 3 ou 6 années suivantes.
Le taux de la réduction passe ensuite :
La réduction d'impôt est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Il existe également le "Dispositif Scellier outre mer" et le "Dispositif Scellier rénové".
Ce dispositif est applicable du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012.
Il concerne l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou achevé depuis moins de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation.
La durée de location est au minimum de 9 ans.
L'avantage fiscal de ce dispositif réside dans une réduction d'impôt pour les investissements réalisés à compter du 01/01/2009 sur la base du prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € et sur le taux de 25 % pour le logement acquis en 2009 et 2010 et 20 % pour les logements acquis en 2011 et 2012.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 années.
La réduction d'impôt est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
La loi Malraux prévoit l'application d'un régime de faveur pour les charges spécifiques supportées lors de la restauration de logements locatifs situés dans les secteurs sauvegardés ou les périmètres de restauration immobilière (ZPPAUP et AVAP). La forme de cet avantage diffère selon la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux.
Dispositif modifié en 2009. Il concerne les investissements sur des logements situés dans les secteurs sauvegardés (PSMV), périmètre de restauration immobilière (ZPPAUP et AVAP) ou dans des quartiers anciens dégradés.
Parts de sociétés non soumises à l'IS.
La durée de location doit être au minimum de 9 ans. Le locataire doit être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'investisseur (ou d'un associé en cas d'investissement indirect).
L'avantage Fiscal réside dans une réduction d'impôt calculé sur la base dépenses suivantes engagées lors de la restauration complète du logement ( dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, primes d'assurance, impositions, provisions versées au syndic...)
Dépenses retenues dans la limite de 100 000 € par an.
Taux : 40% en secteurs sauvegardés et dans les quartiers anciens dégradés et 30 % dans les ZPPAUP et AVAP
Les contribuables propriétaires d'un monument historique peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'avantages fiscaux (imputation des charges,... ).
La loi Girardin est un dispositif qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur les investissements immobiliers, locatifs ou non, réalisés dans les départements d'outre mer.
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour les investissements immobiliers locatifs réalisés dans des zones de revitalisation rurale.
SCPI
Une société civile de placement immobilier est une société civile immobilière (SCI) de type particulier. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l'argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu'il possède.
Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d'immobilier au même titre que l'OPCI et la SCI.